812㎡底跃，总价1598万元。

近日，位于南一环的新绿启境取证。取证的200多套房源中，程序层主力户型区间134-198㎡，顶跃为400多㎡。

其中最引东谈主关怀的是8套位于一楼的底跃家具：最小432㎡，最大812㎡，每套总价从891万到1598万不等，王人有400-650平米不等的地下室。

即便这些年见惯大面积地下空间，但当这个地下部分和地上部分的比例跨越4:1的家具出刻下，如故让东谈主感到偶然。

是家具立异？如故迷之贪图？

“不是很能看出这种贪图背后的思法。”812㎡超等底跃，地上161㎡，地下650㎡，无花坛。这是业内东谈主士看到新绿启境底跃户型图时的评价。

“底跃，相等考时刻。”某世界性房企成王人公司营销正经东谈主告诉记者，底跃家具的出现虽是无奈之举，但底跃家具的难度却是最大的。

奇偶分析：排列三最近3期奇偶比为2:1、2:1、2:1，奇偶类型开出：偶奇奇、奇偶奇、奇奇偶，本期预计偶数号码热出，关注奇偶比1：2，看好奇偶类型：偶奇偶。

奖号类型判断：近7次奇奇偶与小小大开出之后，下期组三出现5次，组六出现9次，其中组六走势活跃，本期重点关注组六。另外，重号开出比例较高，本期防再出，参考号码8。

新绿·启境总平图（图中标注为程序层户型面积)

领先，家具贪图过问大。“咱们作念了精深的市集打听，基本莫得客户纯正为了买地下部分而买底跃，客户垂青的是一楼的花坛。是以怎样将花坛部分贪图作念到最大化，是底跃贪图得手的要道。”

该正经东谈主暗意，为了作念出称心千万级客户需求的花坛，作念好透风、采光等贪图，他们在前期家具贪图上作念了精深过问，以期优化出客户合计舒适的底跃居住体验。

其次，建安资本高，要算好账。“莫得建树商自豪多作念地下部分，地下能只挖一层就不会挖两层，因为建安资本太高了，如果地下部分要作念成地上室内通常的贪图，资本更高。”

据了解，现在成王人市面上的底跃家具，地下部分面积一般是地上头积的60%-70%，即大地100㎡，地下部分只作念60到70㎡。“地下部分作念太大，资本上去了，品性却下来了。”

最终，营销操盘智商要强。“要思了了谁会买这么的家具，扫数这个词项方针定位王人要与底跃、顶跃的存在而匹配。”新绿启境主力面积段140㎡和160㎡，以附近改善需求为主，定位偏改善，对于千万级和两千万级的底跃和顶跃家具，新绿启境的举座定位可能有一定的错位。

超大地下室，新增约6500㎡可售面积

按照成王人最新设施，自昨年6月1日以后报建的格式，地下部分不再计入产权面积，也就暗意地下部分不行再以普通的房价进行销售，无利可图，建树商当然不再见作念这么的家具。

800多㎡的高层底跃并非成王人首现。曩昔中海城南1号，一跃二的底跃，单层面积200㎡驾驭，挑高6米的地下室，如果我方地下搭一层，4层算下来使用面积也能有800多㎡，但这个户型的产权面积只消400多㎡。

但新绿启境的底跃却大不通常：

1、底跃由一楼和负一楼构成，大地部分面积与程序层通常，剩余部分则一起汇聚在地下。以812㎡底跃为例，一楼面积161㎡，剩下的651㎡王人是地下。地下部分和大地部分的面积比例跨越4:1。

新绿·启境建面约812㎡底跃户型图

是以，当同业看到这个底跃户型图时惊叹“面积太大”，即是指负一楼的超大面积。

2、大地、地下一起计入产权面积。字据成王人市《城市地下空间建树应用搞定条例》，从2022年6月1日起，成王人市房屋地下室不再计入产权面积。

但新绿启境是抢在此时刻之前报规报建（2022年5月21日完成报建），是以当作终末一批压线格式，地底下积一起计入产权面积，对建树商而言是利好，地下部分不计容、计产权，收益加多，但对购房者而言可能就透顶相背，花了更多钱为地下室买单。

现在新绿启境已取证的8套底跃房源合计有近3610㎡的地下室，套均跨越450㎡，以此测算，扫数这个词项方针15套底跃房源将多出约6500㎡的可售面积；从已取证的8套底跃房源合计9200万元的总价来看，套均总价约1150万元，15套房源的总货值将跨越1.7亿元。

一位业内东谈主士告诉记者，新绿启境房地价差16900元/㎡，跨越市面上绝大多数格式，字据一般房企的经济测算，其实只是是计容内的可销售面积，就足以匡助格式终了较好的讲演。

空中泳池变厨房?

如果说800多㎡的超等底跃，让业内东谈主士合计看不懂新绿启境的吩咐，那其198㎡的先后两版户型图中泳池变厨房的操作以及样板间的“豪装”水平，就让平凡购房者也看不懂了。

上周，新绿启境通达了实体样板间，购房者终于不错一睹传奇中“一户一泳池”的198㎡户型实景。但在实体样板间里，泳池部分照旧改为厨房，并对主卧的入户形式和模式进行了鬈曲。

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新绿·启境建面约198㎡户型图（左为老版，右侧为新版）

新绿启境最早出街的户型图中，198㎡户型的泳池是最大亮点，固然户型面积不大，但平直对标誉峰和锦江赋的户内泳池贪图，如故具备很强的噱头。

但在项方针户型对外公开后，对于这个泳池“鸡肋”的评价握住，在建树商对外公布的最新版户型图上，拍浮池照旧被改成了厨房，原先当作厨房的位置则被记号成了餐厅。

新绿·启境

噱头在现实眼前折腰。但临时改户型这种“改户型”的作念法，在老到建树商中艰辛一见，况且是将其他空间改为“厨房”，这种改变即是“牵一发，动全身”的变化。

“只如若有正规的报规手续，户型变化也被允许的。但把局部空间改为厨房，厨房波及到燃气管谈、烟谈的改变，如果只是厨房位置的改变，而不探讨举座功能布局，这么的改户型改日可能会有一定隐患。”一位业内东谈主士告诉记者。

还有一个问题让买房主谈主不明——“销售给咱们说，样板间是按照6000元/㎡的装标来作念的，而实践录用的装标只消3000元/㎡”。即使要加精装包，至少也要让咱们望望3000元/㎡的装标长什么样，中间这3000元装宗旨差距在哪？”

6月30日新绿启境首批房源获取预售，不同家具价差弘大，程序层的均价在2.9—3.9万元/㎡之间，底跃的价钱简直王人在1.8-2万元/㎡之间，顶跃的价钱则在4.5-5.9万元/㎡之间。

现在，距离新绿启境取证照旧由去近两周，而其开盘时刻还尚未详情。这种超大面积的底跃房源市集认同度究竟怎样，扫数这个词格式将交出怎样的答卷，还有待市集进修。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

裁剪：廖兴

图片起原：成王人商报贵寓库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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